Cuando pides una hipoteca, sientes que el banco te juzga como persona: tu trabajo, tu vida, tu futuro. En realidad te juzga como una hoja de cálculo. Detrás de cada aprobación o rechazo hay tres o cuatro ratios que reducen toda tu situación a unos números, y un sistema de scoring que los pondera.
La mayoría de la gente pide la hipoteca sin saber cuáles son esos números ni cómo mueven la aguja. Es como jugar a un juego sin conocer las reglas. Vamos a ponerlas encima de la mesa.
1. LTV: cuánto del piso pones tú y cuánto pone el banco
El LTV (Loan to Value) es la reina de todas las cifras. Es el porcentaje del valor del inmueble que el banco financia.
Si compras una vivienda de 200.000 € y pides 160.000 €, tu LTV es del 80%. Estás poniendo tú el 20% restante (40.000 €) más los impuestos y gastos.
¿Por qué le importa tanto al banco? Porque el LTV es su colchón de seguridad. Si tú dejas de pagar y tiene que quedarse el piso, cuanto más hayas puesto tú, más protegido está él. Por eso:
- LTV bajo (60-70%) → menos riesgo para el banco → mejores tipos, más margen para negociar.
- LTV alto (80% o más) → más riesgo → tipos peores y más exigencia con el resto de tu perfil.
- LTV por encima del 80% → territorio excepcional. Existe, pero requiere un perfil muy sólido o garantías adicionales.
La entrada no es solo el dinero que necesitas para comprar. Es la palanca con la que negocias todo lo demás. Cada punto de LTV que bajas es munición en la mesa.
2. DTI: el peso de las cuotas sobre tus ingresos
El DTI (Debt to Income), o ratio de endeudamiento, mide qué parte de tus ingresos se va en pagar deudas. Sumas todas tus cuotas mensuales —la nueva hipoteca más cualquier préstamo que ya tengas— y lo divides entre tus ingresos netos.
La referencia que casi toda la banca respeta: ese total no debería superar el 30-35% de lo que ingresas.
Un ejemplo. Ganas 2.500 € netos al mes. El umbral del 35% son 875 €. Si la cuota de la hipoteca sale a 700 €, encajas con holgura. Pero si además pagas 250 € de un préstamo del coche, ya vas por 950 € y te has pasado. El banco no verá la hipoteca de 700 €: verá los 950 € de deuda total.
De ahí una de las lecciones más caras y menos conocidas: el crédito al consumo que pediste para el coche puede costarte la casa. No por el dinero, sino por lo que ocupa en tu DTI.
3. El ahorro después de la entrada
Los bancos no solo miran que tengas para la entrada. Miran qué te queda después. Vaciar hasta el último euro para llegar al 20% y quedarte a cero es una señal de alarma: significa que el primer imprevisto —una avería, un mes malo— te pone contra las cuerdas.
Tener un colchón después de la compra (unos meses de cuotas guardados) no baja tu tipo por sí solo, pero cambia cómo te ve el analista: de "justo" a "solvente". Y en los casos ajustados, esa percepción decide.
4. El scoring: la nota que no ves
Cada entidad pasa tu expediente por un sistema de scoring que combina todo lo anterior con tu historial: si has tenido impagos, cuántos productos financieros manejas, la antigüedad en tu empleo, tu edad respecto al plazo del préstamo, tu profesión, el sector en el que trabajas.
No verás esa nota, pero condiciona todo. Dos personas con el mismo sueldo y la misma entrada pueden recibir ofertas distintas porque su scoring difiere en detalles que ni imaginan. Y —esto es clave— cada banco puntúa distinto. El sector que una entidad penaliza, otra lo premia.
La tabla que deberías tener antes de pedir
| Ratio | Qué mide | Zona cómoda | Cómo mejorarla |
|---|---|---|---|
| LTV | % que financia el banco | ≤ 70-80% | Más entrada |
| DTI | Deuda sobre ingresos | ≤ 30-35% | Cancelar créditos previos |
| Ahorro post-compra | Colchón que te queda | 3-6 meses de cuota | No apurar la entrada al límite |
| Estabilidad laboral | Antigüedad y tipo de contrato | Cuanta más, mejor | Evitar cambios justo antes |
Cómo se usa esto a tu favor
Entender estos ratios no es cultura general: es estrategia. Te permite hacer tres cosas antes de pisar un banco.
Primero, prepararte. Si tu DTI está justo, cancelas el préstamo del coche seis meses antes. Si tu LTV es alto, buscas la forma de aportar un poco más de entrada. Pequeños ajustes previos mueven las condiciones más que cualquier negociación posterior.
Segundo, elegir la entidad correcta. Como cada banco puntúa distinto, tu perfil concreto encaja mejor en unas que en otras. Presentar tu expediente a la entidad que valora bien tu profesión o tu sector no es suerte: es conocer el mapa.
Tercero, presentar bien. Los mismos números, ordenados y explicados, generan un scoring efectivo mejor que esos números sueltos y sin contexto. La forma importa tanto como el fondo.
Ese es, en el fondo, el trabajo de estructurar una operación: leer tus ratios como los va a leer el banco, mejorarlos donde se pueda y llevarlos a la entidad que mejor los va a puntuar. No es magia. Es conocer las reglas del juego antes de sentarse a jugar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el LTV en una hipoteca?
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje del valor del inmueble que el banco te presta. Si compras una casa de 200.000 € y el banco te da 160.000 €, el LTV es del 80%. Cuanto más bajo es tu LTV (es decir, cuanto más entras de tu bolsillo), menos riesgo asume el banco y mejores condiciones puedes conseguir.
¿Cuál es el ratio de endeudamiento máximo para una hipoteca?
La referencia habitual es que el total de tus cuotas mensuales (la nueva hipoteca más cualquier otro préstamo) no supere en torno al 30-35% de tus ingresos netos. Por encima de ese umbral el banco entiende que el esfuerzo es demasiado alto y que cualquier imprevisto podría llevarte al impago.
¿Puedo mejorar mis ratios antes de pedir la hipoteca?
Sí, y es lo más rentable que puedes hacer. Cancelar créditos al consumo pendientes, no financiar un coche justo antes de comprar, aumentar la entrada aunque sea unos puntos y mantener las cuentas ordenadas durante los meses previos mejora directamente el DTI y el LTV, y con ellos las condiciones que te ofrecerán.
