Comprar casa en pareja: aportaciones distintas

Se puede comprar una vivienda en pareja aportando cantidades distintas. El problema no está en que uno tenga más ahorro, sino en firmar sin decidir cómo se reflejará esa diferencia.

Antes de las arras conviene separar tres preguntas:

1. ¿Qué porcentaje de la vivienda será de cada uno?
2. ¿Quién responderá de la hipoteca ante el banco?
3. ¿Cómo se compensará a quien aporta más entrada o paga más capital?

Las tres respuestas pueden ser diferentes. La escritura regula la propiedad, la hipoteca regula la deuda y un acuerdo entre la pareja puede ordenar las aportaciones.

Propiedad e hipoteca no son lo mismo

La escritura de compraventa indica qué parte de la casa pertenece a cada comprador: 50/50, 60/40, 70/30 o el reparto que se acuerde y pueda justificarse.

El préstamo hipotecario indica quién debe devolver el dinero al banco. Cuando hay dos titulares, la entidad suele exigir que ambos respondan del préstamo según lo pactado en el contrato. El reparto privado de las cuotas no limita por sí solo lo que el banco puede reclamar.

Puedes ser propietario del 60% y pagar el 50% de la cuota. También puedes ser propietario al 50% y haber puesto más dinero al principio. Ninguna de esas configuraciones es necesariamente incorrecta; debe ser consciente, estar documentada y encajar fiscalmente.

Lo que manda es el porcentaje de la escritura

El Consejo General del Notariado responde de forma directa a esta situación: a cada comprador le corresponde el porcentaje que figura en la escritura, con independencia de lo pagado después o de la entrada que aportó cada uno. Las cantidades pagadas de más pueden generar un derecho de crédito, pero no cambian automáticamente la propiedad.

Puedes consultar la explicación en Notariado: cómo se reparte un piso cuando las aportaciones fueron diferentes.

Esto tiene una consecuencia práctica: guardar transferencias ayuda a demostrar pagos, pero no sustituye una escritura bien planteada.

Ejemplo: uno pone 36.000 euros y el otro 12.000

Imaginemos una vivienda de 240.000 euros:

Si compran al 50%, a cada uno le correspondería aportar 24.000 euros de entrada. Ana está adelantando 12.000 euros que corresponderían a Marc.

Hay varias formas de organizarlo:

Opción A: propiedad al 50% y deuda reconocida

Ambos tienen la mitad de la vivienda. Marc reconoce que Ana ha adelantado 12.000 euros por su cuenta y acuerdan cómo se devolverán: mediante transferencia, mayor aportación a las cuotas de capital o liquidación si venden.

El acuerdo debe describir importe, forma de devolución y qué sucede ante venta o separación. Un notario o abogado puede indicar la figura adecuada y sus efectos fiscales.

Opción B: porcentajes de propiedad distintos

La escritura asigna un porcentaje mayor a Ana. El cálculo debe considerar la entrada y cómo se prevé pagar el capital de la hipoteca, no mezclar sin más intereses, suministros o gastos cotidianos.

Si ambos van a amortizar exactamente la mitad del capital de 192.000 euros, Ana terminaría aportando 132.000 euros del precio y Marc 108.000. Esa previsión equivale aproximadamente a un reparto de 55% y 45%.

La vida rara vez sigue treinta años de previsiones exactas. Si los ingresos cambian o uno amortiza anticipadamente, conviene dejar previsto cómo se registrarán y compensarán esas diferencias.

Opción C: igualar la entrada antes de firmar

Marc puede recibir un préstamo familiar o entre particulares para llegar a su parte. Esa financiación debe documentarse y el banco debe conocerla si genera una deuda, porque afecta al análisis de solvencia.

Ocultar un préstamo para completar la entrada puede alterar el expediente y la ratio de endeudamiento.

Quién debería aparecer en la hipoteca

El banco decide la estructura del préstamo según el riesgo. Lo más habitual cuando se usan los dos ingresos es que ambos aparezcan como prestatarios.

La entidad revisará:

• Ingresos y estabilidad de cada persona.
• Préstamos, tarjetas y avales.
• Historial de pagos.
• Edad y plazo solicitado.
• Ahorro aportado y origen de los fondos.
• Cuota conjunta frente a ingresos netos.

Si solo uno figura en el préstamo pero ambos compran, el banco puede exigir que el otro propietario intervenga como hipotecante, ya que su parte del inmueble también queda afectada por la garantía. La estructura debe aprobarla la entidad y explicarla el notario antes de firmar.

Para entender el análisis financiero puedes revisar LTV, DTI y las cifras que mira el banco.

Cómo repartir las cuotas

Pagar siempre al 50% es fácil de seguir, pero puede no encajar con ingresos o aportaciones muy diferentes. Otras parejas pagan en proporción al sueldo o acuerdan que quien puso menos entrada asuma más capital durante los primeros años.

Sea cual sea el reparto:

1. Usad una cuenta común dedicada a vivienda.
2. Haced aportaciones identificables desde cuentas personales.
3. Separad capital hipotecario, intereses y gastos domésticos.
4. Conservad justificantes de amortizaciones extraordinarias.
5. Revisad el acuerdo cuando cambien ingresos o empleo.

Pagar la compra, el IBI y una cena desde la misma cuenta dificulta reconstruir qué aportó cada uno.

Dinero de padres: préstamo o donación

Buena parte de las entradas incluyen ayuda familiar. Ese dinero debe tener una naturaleza clara:

• Donación: puede tributar y debe declararse según la normativa aplicable.
• Préstamo familiar: debe documentar importe, plazo y devolución, aunque no tenga intereses.
• Dinero destinado solo a uno: conviene que la trazabilidad muestre quién lo recibió y cómo se aplica a la compra.

La forma elegida puede influir en los porcentajes y en una futura liquidación. Antes de mover el dinero, consulta el tratamiento fiscal y jurídico en Cataluña. Para los gastos generales de la operación tienes esta guía sobre impuestos al comprar vivienda.

Qué ocurre si la relación termina

Separarse no cambia el Registro ni el contrato del banco.

Las salidas habituales son:

• Vender la vivienda y cancelar la hipoteca.
• Que uno compre la parte del otro.
• Mantener temporalmente la copropiedad.
• Extinguir el condominio y refinanciar.

Si uno se queda la casa, sacar al otro de la escritura no basta. La entidad debe aprobar que salga también del préstamo. El Banco de España explica que una novación puede modificar titulares y otras condiciones, pero siempre requiere el acuerdo del banco y una nueva evaluación de viabilidad. Consulta la información sobre novación hipotecaria.

Hasta que la entidad lo libere por escrito, quien abandona la vivienda continúa expuesto a la deuda y puede tener dificultades para pedir otra hipoteca.

El acuerdo que conviene llevar al notario

Antes de firmar, anotad por escrito:

• Precio y gastos de compra.
• Cantidad que aporta cada uno.
• Origen del dinero.
• Porcentaje de propiedad.
• Reparto previsto del capital hipotecario.
• Tratamiento de intereses, impuestos, comunidad y reformas.
• Cómo se registran aportaciones extraordinarias.
• Qué sucede si uno quiere vender y el otro no.
• Método para valorar la vivienda si uno compra la parte del otro.

Ese documento no sustituye el asesoramiento. Sirve para llegar al notario con decisiones tomadas y detectar contradicciones antes de que haya dinero comprometido.

Checklist antes de firmar arras

• Hemos decidido los porcentajes de propiedad.
• Sabemos quiénes aparecerán en la hipoteca.
• La aportación desigual está documentada.
• El banco conoce préstamos o ayudas familiares.
• Hemos separado capital, intereses y gastos de convivencia.
• Existe un criterio para amortizaciones extraordinarias.
• Sabemos qué ocurriría si uno quisiera salir de la operación.
• Un notario o abogado ha revisado el encaje jurídico.

En RCG Finance podemos analizar la parte bancaria de los dos perfiles, comparar entidades y preparar un expediente donde el origen de la entrada quede claro. Cuéntanos la operación en el estudio gratuito antes de firmar arras; las decisiones de propiedad se validan después con vuestro notario o asesor jurídico.