Hay una cifra que casi nadie tiene clara hasta que es demasiado tarde: el precio que ves en el anuncio del piso no es lo que te va a costar comprarlo. Entre impuestos y gastos, hay que sumar un buen pellizco por encima. Y si no lo tienes contado desde el principio, puede desbaratarte la operación en el peor momento: justo antes de firmar.
Vamos a poner cada gasto sobre la mesa, con nombre y apellidos, para que llegues a la notaría sin sorpresas.
Una reserva inicial, no una regla universal
Como primera estimación, reserva entre un 10% y un 15% adicional para impuestos y gastos, pero no lo conviertas en una regla: el resultado puede ser menor o mayor según la comunidad, el precio, el tipo de vivienda y las reducciones que te correspondan.
El grueso de ese porcentaje es un solo concepto: el impuesto de la compra. El resto son gastos menores pero que suman.
El impuesto grande: ITP o IVA (nunca los dos)
Aquí lo primero es saber qué tipo de vivienda compras, porque cambia el impuesto por completo.
Vivienda de segunda mano → ITP
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo lo fija cada comunidad autónoma y puede ser único o progresivo, además de contemplar reducciones y tipos especiales. En Cataluña, por ejemplo, la tarifa general vigente desde el 27 de junio de 2025 empieza en el 10% y sube por tramos hasta el 13%; determinados supuestos tributan al 20%. Comprueba siempre la fuente tributaria autonómica.
Obra nueva → IVA + AJD
Si compras directamente al promotor una vivienda nueva, pagas IVA (a tipo reducido para vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
La misma vivienda tributa de forma muy distinta según sea usada u obra nueva, y según la comunidad autónoma. Antes de enamorarte de un piso, mira cuánto impuesto lleva asociado: puede inclinar la balanza entre dos opciones parecidas.
Los gastos de la compraventa
Además del impuesto, la compra en sí tiene sus costes:
- Notaría. La escritura pública de compraventa. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad. Inscribir que la casa es tuya. También arancelado.
- Gestoría. Opcional, pero habitual: alguien que tramita liquidación de impuestos e inscripciones por ti.
Y los gastos de la hipoteca: buenas noticias
Aquí la Ley 5/2019 (LCCI) cambió las reglas a favor del comprador. Desde su entrada en vigor, la mayor parte de los gastos de constituir la hipoteca los asume el banco, no tú:
| Gasto de la hipoteca | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Notaría del préstamo | Banco |
| Registro del préstamo | Banco |
| Gestoría del préstamo | Banco |
| AJD del préstamo | Banco |
| Tasación | Cliente |
Es decir, en la parte estrictamente hipotecaria, al cliente le queda esencialmente la tasación (el informe que valora el inmueble para que el banco sepa cuánto financiar). Ojo: esto es solo la parte de la hipoteca. Los impuestos y gastos de la compraventa que hemos visto antes siguen siendo del comprador.
Un ejemplo completo
Vivienda de segunda mano de 200.000 €, para hacerte una idea del orden de magnitud (las cifras exactas dependen de tu comunidad):
- Impuesto (ITP): la partida principal, varios miles de euros según el tipo autonómico.
- Notaría + Registro de la compraventa: unos cientos de euros cada uno.
- Gestoría: opcional, unos cientos de euros.
- Tasación: unos cientos de euros.
El total no debe cerrarse con un porcentaje genérico. Cuando calcules cuánto necesitas ahorrado, suma a la entrada el impuesto autonómico aplicable y los gastos estimados de tu operación. En una compra concreta, unos puntos de diferencia cambian el efectivo necesario en miles de euros.
Por qué esto importa para tu financiación
Este punto se pasa por alto constantemente y hunde operaciones: por regla general, la financiación no cubre los impuestos de la compra. El banco calcula el préstamo a partir del precio y la tasación, así que impuestos y gastos suelen salir de tus fondos propios.
Cuando estructuras bien una operación, esta cifra está contada desde el primer día. Saber exactamente cuánto necesitas en efectivo —entrada más gastos— antes de firmar el arras evita el error más doloroso del proceso: comprometerte con una compra y descubrir después que te faltan varios miles de euros para cerrarla.
En resumen
El precio del anuncio es el principio de la cuenta, no el final. Ten claro si la vivienda tributa por ITP o por IVA y AJD, consulta el tipo vigente en tu comunidad y suma los demás gastos de la operación. Si compras en Cataluña, utiliza la calculadora de gastos de compra para estimar entrada, impuestos y efectivo antes de firmar.
Fuentes y revisión
Revisión editorial: Rafael, fundador de RCG Finance y exasesor de deuda y M&A en KPMG y PwC · intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E760).
- BOE — Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
- Agència Tributària de Catalunya — Tarifas del ITP
Última comprobación de fuentes: 7 de septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio de una vivienda por impuestos y gastos?
Como primera reserva, suele utilizarse una horquilla orientativa del 10% al 15% adicional, pero puede quedarse corta en operaciones con tipos altos. La partida principal es el impuesto —ITP en vivienda usada o IVA más AJD en obra nueva—, al que se añaden notaría, registro, tasación y, si la usas, gestoría. Calcula el importe con la tarifa vigente de la comunidad y tus posibles reducciones.
¿Qué impuesto se paga: ITP o IVA?
Depende del tipo de vivienda. En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje que fija cada comunidad autónoma. En obra nueva pagas IVA (tipo reducido para vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Nunca se pagan los dos: o ITP, o IVA + AJD.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?
Desde la entrada en vigor de la LCCI, la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría del préstamo, registro, gestoría y el impuesto AJD del préstamo) los asume el banco. Al cliente le corresponde, en la parte hipotecaria, esencialmente la tasación. Los gastos de la compraventa en sí son cosa aparte y sí los paga el comprador.
