Hay una cifra que casi nadie tiene clara hasta que es demasiado tarde: el precio que ves en el anuncio del piso no es lo que te va a costar comprarlo. Entre impuestos y gastos, hay que sumar un buen pellizco por encima. Y si no lo tienes contado desde el principio, puede desbaratarte la operación en el peor momento: justo antes de firmar.
Vamos a poner cada gasto sobre la mesa, con nombre y apellidos, para que llegues a la notaría sin sorpresas.
La regla del 10-12%
Guárdate este número: sobre el precio de compra, presupuesta entre un 10% y un 12% adicional para impuestos y gastos. En un piso de 200.000 €, eso son entre 20.000 y 24.000 € que necesitas además de la entrada.
El grueso de ese porcentaje es un solo concepto: el impuesto de la compra. El resto son gastos menores pero que suman.
El impuesto grande: ITP o IVA (nunca los dos)
Aquí lo primero es saber qué tipo de vivienda compras, porque cambia el impuesto por completo.
Vivienda de segunda mano → ITP
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un porcentaje sobre el precio que fija cada comunidad autónoma, por lo que varía bastante según dónde compres. Suele moverse en una horquilla de un solo dígito, con reducciones frecuentes para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual.
Obra nueva → IVA + AJD
Si compras directamente al promotor una vivienda nueva, pagas IVA (a tipo reducido para vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
La misma vivienda tributa de forma muy distinta según sea usada u obra nueva, y según la comunidad autónoma. Antes de enamorarte de un piso, mira cuánto impuesto lleva asociado: puede inclinar la balanza entre dos opciones parecidas.
Los gastos de la compraventa
Además del impuesto, la compra en sí tiene sus costes:
- Notaría. La escritura pública de compraventa. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad. Inscribir que la casa es tuya. También arancelado.
- Gestoría. Opcional, pero habitual: alguien que tramita liquidación de impuestos e inscripciones por ti.
Y los gastos de la hipoteca: buenas noticias
Aquí la Ley 5/2019 (LCCI) cambió las reglas a favor del comprador. Desde su entrada en vigor, la mayor parte de los gastos de constituir la hipoteca los asume el banco, no tú:
| Gasto de la hipoteca | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Notaría del préstamo | Banco |
| Registro del préstamo | Banco |
| Gestoría del préstamo | Banco |
| AJD del préstamo | Banco |
| Tasación | Cliente |
Es decir, en la parte estrictamente hipotecaria, al cliente le queda esencialmente la tasación (el informe que valora el inmueble para que el banco sepa cuánto financiar). Ojo: esto es solo la parte de la hipoteca. Los impuestos y gastos de la compraventa que hemos visto antes siguen siendo del comprador.
Un ejemplo completo
Vivienda de segunda mano de 200.000 €, para hacerte una idea del orden de magnitud (las cifras exactas dependen de tu comunidad):
- Impuesto (ITP): la partida principal, varios miles de euros según el tipo autonómico.
- Notaría + Registro de la compraventa: unos cientos de euros cada uno.
- Gestoría: opcional, unos cientos de euros.
- Tasación: unos cientos de euros.
Total aproximado a sumar al precio: ese 10-12% del que hablábamos. Por eso, cuando calculas cuánto necesitas ahorrado, la cuenta no es "20% de entrada", sino "20% de entrada + 10-12% de impuestos y gastos". Alrededor de un tercio del valor del piso en efectivo antes de que el banco entre.
Por qué esto importa para tu financiación
Este punto se pasa por alto constantemente y hunde operaciones: el banco financia la compra, no los impuestos. El LTV se calcula sobre el valor del inmueble, así que ese 10-12% de gastos sale íntegro de tu bolsillo, no del préstamo.
Cuando estructuras bien una operación, esta cifra está contada desde el primer día. Saber exactamente cuánto necesitas en efectivo —entrada más gastos— antes de firmar el arras evita el error más doloroso del proceso: comprometerte con una compra y descubrir después que te faltan varios miles de euros para cerrarla.
En resumen
El precio del anuncio es el principio de la cuenta, no el final. Suma un 10-12% de impuestos y gastos, ten claro si tu vivienda va por ITP o por IVA, aprovecha que la LCCI puso la mayoría de los gastos de la hipoteca del lado del banco y, sobre todo, ten ese dinero contado y disponible antes de comprometerte. La mejor forma de que los impuestos no te den un susto es conocerlos antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio de una vivienda por impuestos y gastos?
Como regla general, conviene presupuestar entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra. La partida más grande es el impuesto (ITP en vivienda de segunda mano o IVA más AJD en obra nueva), a lo que se añaden notaría, registro, tasación y, si la usas, gestoría. El porcentaje exacto depende de la comunidad autónoma y de si es obra nueva o usada.
¿Qué impuesto se paga: ITP o IVA?
Depende del tipo de vivienda. En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje que fija cada comunidad autónoma. En obra nueva pagas IVA (tipo reducido para vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Nunca se pagan los dos: o ITP, o IVA + AJD.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?
Desde la entrada en vigor de la LCCI, la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría del préstamo, registro, gestoría y el impuesto AJD del préstamo) los asume el banco. Al cliente le corresponde, en la parte hipotecaria, esencialmente la tasación. Los gastos de la compraventa en sí son cosa aparte y sí los paga el comprador.
