ITP en Cataluña 2026: cuánto pagas por tramos

Desde el 27 de junio de 2025, el impuesto de transmisiones patrimoniales de Cataluña dejó de ser un 10 % plano y pasó a una escala progresiva de cuatro tramos, con un tipo agravado del 20 % para grandes tenedores. Un año después, sigue siendo el dato que más presupuestos de compra descuadra: mucha gente —y bastantes calculadoras online— sigue multiplicando el precio por 0,10.

Este es el impuesto más caro de la compra y el banco no lo financia: sale de tu bolsillo, en efectivo, dentro del mes siguiente a la firma.

La tarifa vigente

La clave es que se aplica por tramos marginales, igual que el IRPF. Comprar por 700.000 € no significa pagar el 11 % de 700.000 €. Significa pagar el 10 % de los primeros 600.000 € y el 11 % de los 100.000 € restantes.

Tres ejemplos calculados

El error de calcular un 10 % plano cuesta 1.000 € en el segundo caso y 9.000 € en el tercero. En una compra de 2.000.000 €, 30.000 €.

Puedes hacer el cálculo con tus cifras, junto al resto de gastos de la operación, en la calculadora de gastos de compra en Cataluña.

Los tipos reducidos: el 5 %

Si la vivienda va a ser tu residencia habitual y tu base imponible del IRPF no supera los 36.000 €, puedes pagar un 5 % en lugar de la tarifa general si encajas en alguno de estos supuestos:

Además existe un 7 % para vivienda de protección oficial, y tipos del 4 % y el 3 % en determinados municipios rurales cuando hay hijos escolarizados en la zona.

Los tipos reducidos no son automáticos: hay que aplicarlos al autoliquidar y cumplir los compromisos asociados —ocupar la vivienda dentro de los doce meses siguientes y mantenerla como residencia habitual durante tres años—. Si después se incumple, Hacienda regulariza con intereses.

Esta guía resume la normativa vigente en septiembre de 2026 con carácter informativo. Antes de aplicar un tipo reducido o de estructurar una compra a través de sociedad, consúltalo con un asesor fiscal o con la propia Agència Tributària de Catalunya.

El tipo del 20 %: grandes tenedores

Se aplica a quien compra vivienda teniendo la condición de gran tenedor y a la adquisición de edificios de viviendas completos. La condición se alcanza, en términos generales, con más de diez inmuebles residenciales o con más de 1.500 m² de superficie residencial, y con umbrales más bajos —cinco inmuebles— en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Es el punto que más sorprende a inversores y a sociedades patrimoniales con cartera. Si estás valorando comprar a través de sociedad, el ahorro fiscal que te hayan planteado puede evaporarse con este tipo: verifícalo antes, no después de firmar las arras.

Qué pasa si compras obra nueva

Entonces no hay ITP. La vivienda nueva adquirida al promotor tributa por IVA más AJD. Es un régimen distinto, con tipos distintos, y conviene no mezclarlos al hacer el presupuesto. Lo repasamos junto al resto de la factura fiscal en impuestos y gastos al comprar vivienda y, en la operativa concreta de la compra sobre plano, en hipoteca de obra nueva.

Plazo, valor de referencia y el error de presupuesto

Tres cosas que conviene tener claras antes de firmar:

1. El plazo es de un mes desde la fecha del acto o contrato, de fecha a fecha. No se paga «cuando toque»: se autoliquida.
2. La base no siempre es el precio pactado. El impuesto se calcula sobre el valor de referencia de Catastro cuando este es superior al precio escriturado. Comprar por debajo de ese valor no reduce el impuesto, y sí puede generar una comprobación.
3. El banco no financia el impuesto. Se financia la vivienda, no la fiscalidad de la compra. El ITP, la notaría, el registro y la gestoría se pagan en efectivo y son la razón por la que hace falta alrededor de un 30 % del precio ahorrado, no un 20 %.

Cómo afecta esto a tu hipoteca

De forma muy directa: el ITP determina cuánto efectivo necesitas, y el efectivo disponible determina qué operación es viable. Un comprador con 120.000 € ahorrados no compra lo mismo si el impuesto son 25.000 € que si son 71.000 €.

Por eso el orden correcto es calcular primero el efectivo total de la operación, después el importe de hipoteca que necesitas, y solo entonces mirar pisos. Si el primer paso te sale justo, hay vías —analizadas honestamente— en hipoteca al 100 % en Cataluña y en el Préstec Emancipació.

Y si compras en zonas donde los precios cruzan los tramos altos, tienes el cálculo hecho en las guías de Barcelona, Sitges y la Costa Brava.

Checklist fiscal antes de firmar arras

• He calculado el ITP por tramos, no con un 10 % plano.
• He comprobado el valor de referencia de Catastro del inmueble.
• Sé si encajo en algún tipo reducido y puedo acreditarlo.
• Tengo el impuesto en efectivo, no contando con el banco.
• Tengo anotado el plazo de un mes desde la firma.

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