Hipoteca para no residentes en la Costa Brava

En la provincia de Girona, uno de cada cuatro compradores de vivienda es extranjero: el 25 % de las compraventas de 2025, la quinta tasa más alta de España. La Costa Brava lleva décadas vendiendo a compradores franceses, alemanes, holandeses, belgas y británicos. Lo que no es tan conocido es que la hipoteca funciona de otra manera cuando el comprador no es residente fiscal en España, y que esa diferencia se mide en decenas de miles de euros de aportación.

Esta guía es la versión gerundense de lo que explicamos para la Costa Daurada: mismas reglas estatales, mercado y precios distintos.

La diferencia que cambia toda la operación: cuánto financian

Un residente fiscal en España parte del 80 % del menor valor entre precio y tasación. Un no residente parte del 60-70 %. No es una penalización arbitraria: el banco valora que la garantía está aquí pero los ingresos, el historial crediticio y la capacidad de reclamación están en otro país.

Sobre una casa de 400.000 € en la Costa Brava, esa diferencia es concreta:

Cuarenta mil euros de diferencia por un dato que muchos compradores descubren tarde. Puedes hacer el cálculo con tus cifras en la calculadora de gastos de compra en Cataluña.

Dónde compras importa: el ITP catalán ya no es plano

Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica una tarifa progresiva por tramos al comprar vivienda de segunda mano, no un 10 % fijo. Los tramos se aplican de forma marginal, como en el IRPF:

En buena parte de la Costa Brava esto es indiferente: el precio medio de la provincia se mueve en torno a los 2.000-3.000 €/m². Pero en Cadaqués, Begur, S'Agaró o las urbanizaciones de primera línea, donde se superan con holgura los 600.000 € por operación, el impuesto deja de ser un 10 % limpio y hay que calcularlo tramo a tramo. Lo desarrollamos en la guía del ITP catalán por tramos.

Hay además un tipo agravado del 20 % para grandes tenedores y para la compra de edificios residenciales completos. Si compras a través de una sociedad patrimonial con varios inmuebles en España, conviene verificarlo antes de firmar nada.

Esta guía explica la parte financiera con carácter general. La fiscalidad de un no residente depende de su país de residencia y del convenio de doble imposición aplicable: consúltala con un asesor fiscal antes de cerrar la operación.

Qué documentación pide el banco

La lista es más larga que la de un residente, y es donde se pierden las semanas:

1. Identidad y NIE. Pasaporte en vigor y NIE. Sin NIE no se escritura ni se liquidan impuestos.
2. Ingresos. Últimas nóminas o su equivalente, contrato de trabajo y la declaración fiscal de tu país (dos ejercicios es lo habitual).
3. Movimientos bancarios. Entre seis y doce meses de extractos de las cuentas donde cobras.
4. Deudas vivas. Préstamos e hipotecas en tu país de residencia, con cuota y capital pendiente.
5. Informe de crédito del país de origen, cuando existe (SCHUFA en Alemania, Experian en Reino Unido, BKR en Países Bajos…).
6. Origen de los fondos. Prevención de blanqueo: el banco debe poder trazar de dónde sale la aportación.
7. Traducción jurada y apostilla de los documentos que no vengan de la UE.

Tienes la lista completa, en español e inglés, en nuestro checklist descargable para no residentes.

Las tres trampas de calendario en la Costa Brava

Las arras firmadas a 30 días. Es el error más caro. Una hipoteca de no residente con documentación extranjera rara vez se resuelve en menos de seis semanas. Si el plazo de arras no lo contempla y el banco llega tarde, quien pierde la señal eres tú. En Cataluña existe una protección específica si la financiación consta bien redactada en el contrato: la explicamos en arras e hipoteca.

La temporada. Gran parte del mercado de la Costa Brava se decide entre abril y septiembre, cuando el comprador está aquí. Tasadores, notarías y departamentos de riesgos van más cargados justo en esos meses.

La casa con historia urbanística. Casas ampliadas sin licencia, construcciones en suelo no urbanizable, discrepancias entre el Registro y el Catastro, servidumbre de costas. En un municipio de costa esto es más habitual de lo que parece, y una tasación o una nota simple con sorpresas frena la operación entera. Comprobarlo antes de la señal cuesta poco; descubrirlo después, mucho.

Qué mira el banco de tu perfil

Lo mismo que a un residente, con la lupa puesta en la trazabilidad: que la cuota no supere en torno al 30-35 % de tus ingresos netos —sumando las deudas que ya pagas en tu país—, que los ingresos sean estables y demostrables, y que el dinero de la entrada tenga un origen documentado. Las cifras exactas que cruza el banco están en LTV y DTI: las cifras que mira el banco.

Si además la compra es una segunda residencia para uso vacacional, el enfoque cambia otra vez: lo tratamos en hipoteca para segunda residencia.

Checklist antes de dar la señal en la Costa Brava

• Tengo NIE (o la cita pedida) y una cuenta abierta en España.
• Sé qué porcentaje me financia mi perfil concreto, no el del folleto.
• He calculado el ITP por tramos si la casa supera los 600.000 €.
• El plazo de arras contempla seis a diez semanas de hipoteca.
• La documentación extranjera está traducida y apostillada si hace falta.
• He comprobado la situación urbanística y registral del inmueble.
• Comparo por coste total en euros, no por el tipo del anuncio.

Cómo trabajamos estas operaciones

Somos intermediarios de crédito inmobiliario inscritos en el Banco de España (nº E760). Trabajamos desde la Costa Daurada y llevamos operaciones de no residentes en toda Cataluña, incluida la provincia de Girona, en español, catalán e inglés y casi siempre por videollamada: preparamos el expediente una vez y lo presentamos a las entidades que de verdad financian a no residentes, que no son todas.

No estamos vinculados a ningún banco. El estudio inicial es gratuito y los honorarios se explican por escrito antes de contratar nada. Puedes ver cómo funciona en hipoteca para no residentes o en cuánto cobra un broker hipotecario.

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