Hipoteca autopromotor: cuánto financia el banco

Una hipoteca autopromotor sirve para construir una vivienda en un terreno propio. El banco no entrega todo el capital el día de la firma: libera el dinero por fases y comprueba el avance mediante certificaciones de obra.

Como orientación general, el Banco de España explica que lo habitual es llegar hasta el 80% del presupuesto de construcción o del valor de tasación estimado de la vivienda terminada, tomando la cifra más baja. Tener el solar pagado mejora mucho la garantía, pero no convierte automáticamente la operación en una financiación del 100% de la obra.

El cálculo que importa de verdad

El banco estudia tres cifras distintas:

Después añade un cuarto filtro: tu capacidad para pagar la futura cuota. Una garantía excelente no compensa unos ingresos insuficientes. Puedes ver cómo se relacionan ambas variables en nuestra guía sobre LTV y DTI.

Ejemplo: terreno de 300.000 euros y obra de 700.000

Supongamos este escenario:

Aplicando la referencia general del Banco de España, el 80% del presupuesto serían 560.000 euros y el 80% de la tasación terminada serían 880.000 euros. Al tomar la cifra inferior, la referencia inicial quedaría en 560.000 euros.

¿Significa que nunca puede conseguirse más? No. Algunas entidades valoran el terreno ya aportado y pueden estudiar una estructura superior si el LTV final, los ingresos y el expediente son sólidos. Pero financiar los 700.000 euros supondría cubrir el 100% de la obra y debe presentarse como una excepción negociada, no como la expectativa base.

Cómo entrega el banco el dinero

La disposición suele dividirse en tres etapas:

1. Tramo inicial. Permite iniciar los trabajos y cubrir las primeras facturas.
2. Tramo de certificaciones. El arquitecto certifica el porcentaje ejecutado y el banco o la tasadora valida el avance antes de liberar más capital.
3. Tramo final. Una parte queda retenida hasta acreditar el fin de obra y la documentación final exigida.

La información comercial de algunas entidades sobre autopromoción muestra esta mecánica y señala que el último abono suele representar entre el 10% y el 20%. Depende de cada producto, no es una regla común a todos los bancos.

El riesgo práctico es quedarse sin liquidez entre una factura y la certificación que permite cobrar el siguiente tramo. Antes de firmar con la constructora, hay que alinear:

• Anticipo necesario para empezar.
• Calendario mensual de obra y pagos.
• Porcentaje mínimo que certificará cada visita.
• Tiempo que tarda la entidad en liberar una disposición.
• Importe retenido hasta el final.
• Colchón para desviaciones del presupuesto.

Documentación indispensable

Del terreno y el proyecto

• Escritura y nota simple actualizada del solar.
• Referencia catastral y situación urbanística.
• Proyecto ejecutivo visado por el colegio profesional.
• Licencia municipal de obras.
• Estudio geotécnico cuando corresponda.
• Certificado de eficiencia energética del proyecto.
• Tasación con hipótesis de edificio terminado.

De la construcción

• Presupuesto cerrado y desglosado por partidas.
• Contrato o propuesta de la constructora.
• Datos fiscales, experiencia y seguro de la empresa constructora.
• Calendario de obra y previsión de certificaciones.
• Honorarios de arquitecto, aparejador y otros técnicos.
• Relación separada de impuestos, licencias y gastos no incluidos.

De los titulares

• DNI o NIE y estado civil.
• Declaraciones de renta y extractos bancarios.
• Nóminas y contratos si hay ingresos asalariados.
• Modelos fiscales, vida laboral y resumen de facturación si hay autónomos.
• Préstamos vigentes y autorización para consultar CIRBE.
• Justificación de los fondos propios ya invertidos.

Si alguno de los titulares trabaja por cuenta propia, conviene preparar el expediente como explicamos en cómo demostrar solvencia siendo autónomo.

Qué gastos quedan fuera

El presupuesto de construcción no siempre incluye proyecto, dirección facultativa, licencias, ICIO, estudio geotécnico, acometidas, urbanización exterior, cocina, jardinería o imprevistos. Además, el banco puede no financiar todos los conceptos aunque aparezcan en la memoria.

Prepara dos columnas: coste total real y coste que la entidad acepta como financiable. La diferencia debe cubrirse con fondos propios. Añade un colchón porque una ampliación posterior del préstamo no está garantizada.

Carencia: ayuda, pero no significa cuota cero

Durante la construcción es habitual una carencia de capital: pagas intereses sobre las cantidades ya dispuestas y empiezas a amortizar capital cuando termina la obra. A medida que recibes nuevos tramos, sube el saldo dispuesto y también el pago mensual de intereses.

Hay que comprobar la duración máxima de la carencia y qué ocurre si la licencia, la constructora o un suministro retrasan el final. Una prórroga necesita aprobación expresa.

Cómo presentar la operación para maximizar opciones

Un banco aprueba mejor un expediente que ya responde a sus preguntas:

1. Resumen de una página: titulares, ingresos, deudas, terreno, coste, tasación prevista, capital solicitado y fondos propios.
2. Presupuesto reconciliado: todas las partidas suman y coincide con el contrato de obra.
3. Plan de tesorería: muestra quién paga cada factura y cuándo llega cada disposición.
4. Escenario de desviación: explica qué ahorro queda disponible si la obra aumenta un 10%.
5. Calendario realista: proyecto, licencia, firma, inicio, certificaciones y fin de obra.

No conviene pedir una tasación demasiado pronto. Primero valida la capacidad de pago y qué entidades trabajan el importe y la tipología; después encarga una tasación compatible con sus criterios.

Checklist antes de solicitarla

• El terreno está inscrito a nombre de los promotores y sus cargas están identificadas.
• El proyecto ejecutivo y el presupuesto describen la misma vivienda.
• Conozco el coste total, no solo el precio de la constructora.
• Tengo fondos para la parte no financiada y los desfases de certificación.
• La cuota final encaja incluso con un tipo de interés más alto.
• El contrato de obra contempla el calendario de disposiciones.
• He comparado bancos que realmente ofrecen autopromotor para este importe.

Si ya tienes el terreno, el estado del proyecto y un presupuesto aproximado, envíanos esas tres cifras en el estudio gratuito. Te diremos qué importe parece defendible, qué documentación falta y cómo presentar la operación antes de comprometer más capital.