Comprar sobre plano tiene una particularidad que descoloca a casi todo el mundo: empiezas a pagar mucho antes de que exista la casa, y la hipoteca no aparece hasta el final. Entre medias hay uno o dos años en los que tu dinero está fuera y las llaves todavía no.
En la Costa Daurada y el Camp de Tarragona se firma bastante obra nueva, así que vale la pena entender bien las tres cosas que deciden si la operación va bien: cuándo se pide la hipoteca, qué protege tu dinero mientras tanto y si te interesa el préstamo del promotor.
El calendario real de pagos
| Momento | Qué pagas | De dónde sale |
|---|---|---|
| Firma del contrato | ~10% de señal | Tu ahorro |
| Durante la obra | ~10% en plazos | Tu ahorro |
| Escritura y entrega | el resto + impuestos | La hipoteca + tu ahorro |
Ese 20% inicial sale íntegro de tu bolsillo, sin banco de por medio. Es el punto que más operaciones frena, porque mucha gente cuenta con que la hipoteca cubra desde el principio.
Cuándo se pide la hipoteca (y no antes)
La hipoteca no se solicita al firmar con el promotor. Se pide cuando ya se conoce la fecha de entrega, unos 3 o 4 meses antes.
El motivo es sencillo: las ofertas hipotecarias caducan y el banco analiza tu solvencia con la foto del momento. Una aprobación conseguida dos años antes de la entrega no vale para nada llegado el día.
Eso tiene una consecuencia incómoda que conviene asumir desde el principio: entre que firmas y que te conceden la hipoteca puede pasar de todo. Un cambio de trabajo, un préstamo de coche o una subida de tipos pueden alterar el resultado. Si vas a comprar sobre plano, cuida tu perfil crediticio durante toda la obra: no te endeudes en otras cosas y mantén el ahorro visible. Qué mira exactamente el banco está en las cifras que mira el banco.
Tu dinero tiene que estar avalado. Por ley
Este es el punto que más gente desconoce y el que más disgustos evita.
Las cantidades que entregas a cuenta tienen que estar garantizadas mediante un seguro contratado por el promotor o un aval de una entidad de crédito. Lo establece la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que introdujo la Ley 20/2015 y que está en vigor desde el 1 de enero de 2016. La garantía cubre las cantidades anticipadas, los impuestos aplicables y el interés legal del dinero, y es exigible desde que el promotor obtiene la licencia de edificación.
En la práctica:
- Pide el certificado individual de seguro o aval a tu nombre por cada cantidad que entregues.
- Ingresa siempre en la cuenta especial del promotor, nunca en una cuenta genérica ni en efectivo.
- Si no te entregan la garantía, deja de entregar dinero y consulta antes de seguir.
No es un trámite burocrático: es lo único que separa tu ahorro de un concurso de acreedores del promotor.
Subrogarte al promotor o buscar tu propia hipoteca
El promotor firma una hipoteca con un banco para financiar la construcción. Cuando te entrega la vivienda, puedes asumir la parte proporcional de ese préstamo (subrogarte) o cancelarla y abrir la tuya con la entidad que quieras.
| Subrogarte al promotor | Tu propia hipoteca | |
|---|---|---|
| AJD de la hipoteca | No hay hipoteca nueva | Lo paga el banco (desde nov-2018) |
| Tasación | No hace falta | Sí (300-600 €) |
| Comisión de apertura | No suele haber | Puede haberla |
| Trámite | Más rápido | Más lento |
| Condiciones | Las que pactó el promotor | Las que negocies tú |
El ahorro en trámites de subrogarte suele limitarse a la tasación (300-600 €) y, si la hubiera, a la comisión de apertura. Suena bien, y a veces lo es.
Pero cuidado con la aritmética. Ese ahorro es de una vez; el tipo de interés lo pagas durante décadas. Sobre 200.000 € a 30 años, medio punto de diferencia son unos 19.000-20.000 € en intereses. La subrogación al promotor solo gana cuando las condiciones de ese préstamo ya son competitivas de partida.
La respuesta honesta es que hay que comparar las dos, con números, y no dar por buena la del promotor solo porque es la que viene puesta.
El error que más caro sale en obra nueva
Firmar el contrato con el promotor sin haber comprobado antes si el banco te va a dar la hipoteca. Es una compra a dos años vista con un 20% ya entregado: si al final no te la conceden, la posición es muy incómoda.
Antes de firmar merece la pena hacer el ejercicio al revés: mirar tu perfil hoy, estimar cómo llegará a la fecha de entrega y saber qué entidades entran en obra nueva de esa promotora. Preparar ese expediente, presentarlo a varias entidades a la vez y compararlas contra la oferta del promotor es el trabajo de un intermediario de crédito inmobiliario, figura regulada por la Ley 5/2019 e inscrita en el Banco de España (en nuestro caso, nº E760). Trabajamos para ti, no para la entidad.
Checklist para comprar sobre plano
- Tengo el 20% inicial disponible sin contar con el banco.
- Me han entregado el aval o seguro de cada cantidad anticipada.
- Ingreso siempre en la cuenta especial del promotor.
- Voy a cuidar mi perfil crediticio durante toda la obra.
- Compararé la subrogación al promotor contra al menos otras dos ofertas.
- Moveré la hipoteca 3-4 meses antes de la entrega, no antes ni después.
¿Has reservado una obra nueva o estás a punto? Cuéntanos la operación en el estudio gratuito y te decimos si la hipoteca del promotor es buena o si te conviene buscar la tuya.
Fuentes y revisión
Revisión editorial: Rafael, fundador de RCG Finance y exasesor de deuda y M&A en KPMG y PwC · intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E760).
- BOE — Real Decreto-ley 17/2018 (el AJD de las hipotecas lo paga el prestamista)
- BOE — Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (garantía de las cantidades anticipadas)
- BOE — Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (gastos que asume el prestamista)
Última comprobación de fuentes: 1 de octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo tengo que pedir la hipoteca si compro sobre plano?
No al firmar el contrato con el promotor, sino cuando se acerca la entrega: lo habitual es empezar a moverla unos 3 o 4 meses antes de la fecha prevista de finalización. Las ofertas hipotecarias tienen validez limitada y el análisis se hace con tu situación del momento, así que pedirla dos años antes no sirve de nada.
¿Qué pasa con el dinero que voy entregando antes de tener la casa?
Por ley tiene que estar garantizado. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en su redacción vigente desde 2016, obliga al promotor a cubrir las cantidades anticipadas mediante seguro o aval de una entidad de crédito, incluidos los impuestos y el interés legal del dinero. Esa garantía es exigible desde que el promotor obtiene la licencia de edificación. Si no te la entregan, no sigas entregando dinero.
¿Me conviene subrogarme a la hipoteca del promotor?
A veces sí y a veces no. Subrogarte te ahorra la tasación (300-600 €) y, si la hubiera, la comisión de apertura, y el trámite es más rápido. El impuesto (AJD) de una hipoteca nueva no cuenta en la comparación: desde noviembre de 2018 lo paga el banco. Pero te ata a las condiciones del banco del promotor. Si otra entidad te ofrece medio punto menos sobre 200.000 € a 30 años, la diferencia son unos 19.000-20.000 € en intereses.
¿Cuánto tengo que ir pagando antes de la entrega?
Lo típico es alrededor de un 10% como señal al firmar el contrato de compraventa y otro 10% repartido en pagos parciales (trimestrales o semestrales) durante la obra. El resto se cubre con la hipoteca en el momento de la escritura. Es decir: necesitas ese 20% en efectivo antes de que el banco ponga un euro.
