Mucha gente firma una hipoteca pensando que ya está: veinticinco años y a otra cosa. Pero una hipoteca es un contrato, y los contratos se pueden mejorar. Si firmaste cuando los tipos estaban altos, si tu perfil ha mejorado o si tu banco te ha ido cargando de productos vinculados, cambiar de entidad puede valer miles de euros.
Esta guía explica cómo funciona de verdad, con las cifras que fija la ley.
Subrogación, novación y cancelar para volver a firmar
Hay tres caminos y conviene no confundirlos:
| Vía | Qué es | Cuándo interesa |
|---|---|---|
| Subrogación de acreedor | Otro banco asume tu hipoteca en las condiciones nuevas. Mismo préstamo, distinto acreedor. | Quieres mejor tipo y tu banco no se mueve. |
| Novación | Modificas condiciones con tu banco actual, sin cambiar de entidad. | Tu banco acepta mejorarte sin que te vayas. |
| Cancelar y firmar nueva | Cancelas la hipoteca actual y abres una nueva, incluso en otro inmueble. | Quieres cambiar cosas que una subrogación no permite (ampliar capital, cambiar titulares). |
La subrogación es normalmente la más barata de las tres, sobre todo por el ahorro fiscal.
Las comisiones que la ley permite cobrarte
Aquí es donde más se exagera. La Ley 5/2019 fija topes claros para las hipotecas firmadas bajo su vigencia:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima | Periodo |
|---|---|---|
| Variable | 0,25% del capital pendiente | primeros 3 años |
| Variable (alternativa pactada) | 0,15% del capital pendiente | primeros 5 años |
| Fija | 2% del capital pendiente | primeros 10 años |
| Fija | 1,5% del capital pendiente | desde el año 11 |
Pasados esos plazos, en variable no pueden cobrarte comisión de subrogación. Y ojo: son máximos legales, no lo que te van a cobrar por defecto. Lo que se aplique a ti está en tu escritura, y a veces es menos o cero.
Si además pasas de variable a fijo, puede aparecer una comisión por conversión de tipo, distinta de la de subrogación. Léela aparte.
Quién paga qué
| Gasto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Tasación (300-600 €) | Tú (art. 14 Ley 5/2019) |
| Notaría | El banco nuevo |
| Gestoría | El banco nuevo |
| Registro de la Propiedad | El banco nuevo |
| AJD | Nadie: está exento |
La exención de AJD es el gran ahorro escondido de la subrogación: ese impuesto va del 0,5% al 1,5% del capital según la comunidad, y aquí no se paga.
Aun así, exígelo por escrito. El reparto se pacta y hay ofertas que suenan mejor de lo que son hasta que lees quién paga la tasación.
El derecho de enervación: tu banco tiene 15 días
Este es el mecanismo que casi nadie conoce y que más se puede aprovechar.
Cuando el banco nuevo comunica al tuyo la intención de subrogarse, tu entidad actual tiene 15 días naturales para "enervar": formalizar contigo una novación en condiciones iguales o mejores que las que te ofrecen fuera. Si lo hace, la subrogación no llega a producirse y te quedas en tu banco, pero con las condiciones nuevas.
Antes de eso, tu banco está obligado a expedir el certificado de saldo pendiente en un máximo de 7 días naturales desde que se lo piden.
La lectura práctica es clara: una oferta real de otra entidad es la única herramienta que hace que tu banco de siempre se mueva. Sin ella, pedirle una rebaja es pedir un favor.
Cuándo compensa de verdad
No siempre. Haz el cálculo antes:
- Cuánto capital te queda. En los últimos años de hipoteca ya pagas casi todo principal, y el ahorro de intereses es pequeño.
- Cuánto plazo queda. Cuanto más plazo por delante, más se nota cada décima.
- Cuánto cuesta el cambio. Comisión (si la hay) + tasación.
- Qué vinculaciones te exige el banco nuevo. Un tipo mejor con tres seguros obligatorios puede salir peor.
La regla honesta: compara el coste total en euros hasta el final, no el tipo del anuncio. Puedes hacerte una idea con la pestaña de subrogación de nuestra calculadora, y luego contrastarlo con números reales.
El paso que casi todos se saltan
Pedir la mejora solo a su propio banco. Tu entidad no tiene ningún incentivo para bajarte el tipo mientras no exista otra oferta encima de la mesa: la enervación existe precisamente porque la competencia es lo que mueve el precio.
Preparar el expediente, llevarlo a varias entidades a la vez y negociar tipo y vinculaciones es el trabajo de un intermediario de crédito inmobiliario, figura regulada por la Ley 5/2019 e inscrita en el Banco de España (en nuestro caso, nº E760). Trabajamos para ti, no para la entidad.
Checklist antes de subrogar
- He mirado en mi escritura qué comisión de subrogación tengo pactada de verdad.
- Sé cuánto capital y cuánto plazo me quedan.
- Tengo por escrito quién paga tasación, notaría, gestoría y registro.
- He comparado el coste total en euros, no solo el tipo.
- He revisado las vinculaciones que exige la oferta nueva.
¿Crees que tu hipoteca se puede mejorar? Mándanos las condiciones actuales en el estudio gratuito y te decimos con sinceridad si merece la pena moverla o no.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me puede cobrar el banco por subrogar mi hipoteca?
La Ley 5/2019 pone topes. En hipotecas a tipo variable, un máximo del 0,25% del capital pendiente durante los tres primeros años, o del 0,15% durante los cinco primeros según lo pactado; pasado ese plazo, no puede cobrarte nada. En hipotecas a tipo fijo, el máximo es del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% a partir del undécimo. Estos son topes legales, no importes automáticos: hay que mirar qué dice tu escritura.
¿Quién paga la notaría y el registro al cambiar de banco?
En una subrogación, el banco nuevo suele asumir notaría, gestoría y registro. La tasación la pagas tú: el artículo 14 de la Ley 5/2019 la atribuye al prestatario. Pídelo siempre por escrito en la oferta antes de firmar nada, porque el reparto concreto se pacta.
¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?
No. La subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados desde la Ley 2/1994. Es un ahorro relevante, porque el AJD puede suponer entre el 0,5% y el 1,5% del capital según la comunidad autónoma.
¿Mi banco actual puede impedir que me vaya?
Impedirlo no, pero sí puede retenerte. Es el derecho de enervación: cuando le comunican la subrogación, tu banco tiene 15 días naturales para formalizar contigo una novación que iguale o mejore la oferta del otro banco. Si lo hace, te quedas donde estás pero con las condiciones nuevas. Dicho de otro modo: la mejor oferta ajena es la palanca para mejorar la propia.
